Можно ли сохранить квартиру по ДДУ в ипотеке при банкротстве
Нет, если долг по ипотечному кредиту не погашен: банк как залогодержатель вправе требовать продажи своего обеспечения, и это касается ДДУ не меньше, чем готовой квартиры. Но пока дом не достроен и право собственности на него не зарегистрировано, в банкротстве продают другой актив - право требовать передачи квартиры от застройщика. У этого права другой правовой режим, и разница ощутима на практике.
Если непонятно, что из вашего имущества защищено, а что нет - пройдите проверку по вашей ситуации.
Чем право по ДДУ отличается от готовой квартиры юридически
Коротко: до акта приёма-передачи и регистрации собственности у участника ДДУ есть не квартира, а имущественное право требовать её передачи - закон называет это прямо.
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется построить дом и передать объект участнику, а участник - оплатить цену и принять его (ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...», подтверждено). Пока дом не достроен, у участника нет права собственности на квартиру - есть именно право требования: закон прямо разрешает уступить это право другому человеку с момента регистрации самого договора ДДУ и до момента подписания акта приёма-передачи объекта (ст. 11 214-ФЗ, подтверждено). Право собственности на квартиру регистрируется только после ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта участнику (ст. 16 214-ФЗ, подтверждено). Разница не формальная: пока есть только право требования, нет и самого жилого помещения, которое закон защищает как единственное жильё.
Почему иммунитет единственного жилья здесь работает иначе
Коротко: статья 446 ГПК защищает конкретно жилое помещение, а не право на будущую квартиру - пока дома нет, защищать физически нечего.
Исполнительский иммунитет единственного жилья (ст. 446 ГПК РФ) распространяется на жилое помещение, если оно единственное пригодное для постоянного проживания. Причём даже для готовой квартиры в ипотеке закон делает исключение и разрешает её продажу в пользу банка-залогодержателя - этот случай разобран в статье «Ипотека и банкротство физлица: можно ли сохранить квартиру». Для права по ДДУ вопрос об иммунитете вообще не встаёт в том же виде: раз жилого помещения как объекта ещё не существует, нет и предмета, который эта норма защищает. Финансовый управляющий включает право требования в конкурсную массу как любое иное имущество гражданина - закон формулирует это широко: всё имущество гражданина, имеющееся на дату решения о банкротстве и выявленное позже, составляет конкурсную массу (ст. 213.25 п.1 127-ФЗ, подтверждено), а право по ДДУ отдельным исключением не названо.